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中国の不動産市場が 経済成長と雇用に 与える影響の測定 中国房地产市场对经济增长和就业的影响测算与政策建议 中国銀行研究院周景通、葉銀丹 中国銀行リサーチ 　China ＃4202　 21 Nov. 2021 中国語翻訳:青山貞一（東京都市大学名誉教授） Translaeted by Teiichi Aoyama, Emeritus Professor, Tokyo City University 独立系メディア E-wave Tokyo 2023年9月25日

オピニオンリーダー丨BOC Research 本文 　1990年代の住宅制度改革以来、中国の不動産産業は急速に発展し、住民の生活環境を大幅に改善しただけでなく、経済成長を促進し、雇用を促進する上で重要な役割を果たしている。 　本稿では、産業連関モデルを用いて、不動産産業が中国の経済成長と雇用に与える直接的・間接的な影響を、不動産需給の観点から体系的に研究した。 　その結果、生産面では不動産産業の付加価値がGDPに占める割合は小さいものの、需要面では不動産消費と不動産投資が支出方式のGDPの成長に大きく寄与していることがわかった。 　現在、不動産消費は支出GDPの約7％を占め、支出GDP成長率に約7～8％寄与している。 不動産開発投資の支出法GDP成長率への直接寄与度は約7％である。 　2020年には、不動産開発投資は間接的にGDPを約7.5兆元引っ張り、同年のGDPの約7.4％を占める。 また、不動産産業そのものには強い雇用牽引力はないが、密接に関連する建設業や金融業には強い雇用牽引力がある。 　近年、不動産規制・管理は「投機なき住宅」という一般的な基調を堅持しており、2021年には一連の政策規制・管理の下で、不動産開発投資の伸び率は徐々に低下した。 　不動産企業の資金調達と不動産市場の発展を考慮すると、基本的な要因と相まって、2022年の不動産開発投資の成長率は引き続き低下すると予想される。 　本稿では、悲観シナリオ、中立シナリオ、楽観シナリオの下で、2022年の不動産開発投資の成長率はそれぞれ2.5%、4%、5.5%と予測する。 産業連関モデルによると、悲観シナリオと中立シナリオでは、2022年のGDP成長率がそれぞれ0.18％ポイントと0.07％ポイント引き下げられ、楽観シナリオではGDP成長率が0.05％ポイント引き下げられる。 　2022年の経済成長圧力はまだ大きく、不動産コントロールの短期政策であれ、長期政策の策定であれ、不動産業界の急速な衰退がマクロ経済に与える影響を考慮する必要がある。 不動産業の急速な衰退がマクロ経済に与える影響 供給面から見た不動産業の経済成長への貢献 　中国不動産市場の持続的発展に伴い、不動産業の付加価値は1978年の79.7億元から2020年には7452.53億元へと急成長した。 この40年以上の期間、不動産の付加価値の年平均成長率は約17.7％で、同期間のGDPの年平均成長率（8.3％）を大幅に上回った。 1978年から1986年までは、不動産市場化のプロセスはまだ始まっておらず、住宅は主に計画に基づいて生産・流通され、GDPに占める不動産付加価値の割合は3％未満であり、2.5％未満の年が大半であった。 　1987年から1997年までは、不動産市場化の改革は模索段階にあり、GDPに占める不動産付加価値の割合は3％から4％の範囲であった。 1998年、国務院は「住宅制度改革の更なる深化と住宅建設の加速に関する通達」を発表し、住宅取引市場の発展と住宅建設の加速という改革目標を打ち出し、不動産市場化の発展が正式に始まった。 その後、不動産市場は急速に発展し、2008年のような個別の年の変動を除けば、GDPに占める不動産の付加価値額の割合は上昇を続け、1998年の4％から2020年には7.3％となった。 　本稿では、不動産の一定付加価値額と定価GDPを用いて、GDP成長に対する不動産の付加価値額の寄与率を計算する[1]。計算式は、GDP成長に対する不動産の寄与率＝不動産の一定付加価値額÷定価GDP100％であり、第三次付加価値成長に対する不動産の寄与率も同様に計算される。 計算の結果、GDP成長率に対する不動産付加価値寄与率の変化は2段階に分けられることが分かった（図2）。 　1979年から2007年まで、GDP成長率に対する不動産付加価値寄与率は変動しながら上昇し、1979年の1.2％から2007年の5.8％まで上昇した。2008年、金融危機に見舞われ、GDP成長率に対する不動産付加価値寄与率は0.2％まで低下したが、2009年、GDP成長率に対する不動産付加価値寄与率は0.2％まで低下した。 2008年には0.2％であったが、2009年には4.1％まで回復した。2009年以降、不動産付加価値のGDP成長率への寄与率は着実に低下し、2016年と2020年を除き、基本的に3％を下回る水準で推移している。 　第二に、需要面から見た不動産産業の経済成長への寄与である。 (I) 不動産関連消費の経済成長への寄与 　居住者の消費支出に含まれる住宅消費支出には、家賃、住宅の維持管理費、水道・電気・ガス代、所有住宅の仮想賃貸料などが含まれ、これらは不動産消費となる。 本稿では、徐向春（2015）の不動産消費の推計方法を参考に、住民消費支出における住宅消費支出を用いて不動産消費[2]を推計するが、住民自身が所有する住宅の仮想賃貸料の部分が含まれていないため、やや過小評価されている。 　 2013年[3]以降、居住者の消費支出に占める不動産消費支出の割合は基本的に18％～19％程度で安定しており、最終消費支出に占める割合は12.5％～13.5％程度で安定している（表1）。 支出方式のGDPに占める不動産消費支出の割合は上昇傾向を示しており、2013年には6.88％であったが、2018年以降も7％以上で推移している。 また、支出方式のGDP成長率に対する不動産消費の牽引効果は、一部の年を除き、基本的に7.5～8.5％前後で推移している。 (ii) 不動産投資の経済成長への寄与度 1.不動産開発投資の経済成長への直接寄与度の測定 (1) 不動産開発投資の動向 　1986年に中国の不動産開発統計制度が形成されて以来、不動産開発投資の発展は4つの段階に分けることができる。2000年前、中国の不動産開発投資の成長率は比較的不安定であった。1987年から1999年まで、不動産開発投資の成長率は年平均31.7％であり、成長率が最も高かったのは1993年の165％、最も低かったのは1990年の-7.22％であった（図3）。 2000年から2010年までは、年平均成長率25.5％の高速発展段階であった。2011年から2015年までは、不動産開発投資の成長率は徐々に低下し、2011年の28.05％から2015年には1％未満となった。2016年以降、不動産開発投資の成長率は再び徐々に持ち直し、2020年には7％まで上昇した。 (2) 不動産開発投資、社会固定資産投資、総固定資本形成の関係 　総固定資本形成とは、支出法によるGDPの構成要素であり、一定期間に居住単位が取得した固定資産の総額から廃棄された固定資産の価額を差し引いたもので、具体的には有形・無形の総固定資本形成が含まれる。 社会全体の固定資産投資は、社会全体が一定期間に固定資産を建設・購入する作業量とそれに関連する費用を金額で表した総称であり、 　500万元以上の建設プロジェクトへの投資、不動産開発への投資、農村世帯の固定資産投資などを含み、固定資産投資の規模、構造、発展速度を反映し、建設工事の進捗状況を観察し、投資効果を評価する重要な基礎となる。 プロジェクトの進捗状況を観察し、投資効果を評価するための重要な基礎となる。 不動産開発投資とは、すべての不動産開発法人（以下、「不動産開発企業」という）が一体となって開発する住宅建築物[4]、支援サービス施設[5]、土地開発プロジェクト[6]、土地取得[7]の投資を指し、建設費、据付費、設備機器購入費、その他の費用[8]に分けられる。 その他の費用 [8] に分けられる。 　実際の会計業務では、社会全体の固定資産投資を基礎にデータ校正を行い、総固定資本形成を求める。 両者の主な違いは4つある。第1に、社会全体の固定資産投資額には、土地取得費、旧建物購入費、旧設備購入費などが含まれるが、総固定資本形成額にはこれらの費用は含まれない。 第二に、社会全体の固定資産投資額には、計画投資総額が500万元以上のプロジェクトへの投資のみが含まれ、500万元未満のプロジェクトへの投資は含まれず、固定資産の断片的な取得も含まれないが、総固定資本形成の投資額には、計画投資総額が500万元以上のプロジェクトへの投資とそれに続くプロジェクトへの投資、固定資産の断片的な取得が含まれる。 　第三に、社会全体の固定資産投資額は、商業用不動産の売却による付加価値、新製品の試作による固定資産の増加、正式に計画されていない土地改良の支出を除いたものであり、総固定資本形成にはこれらの金額が含まれる。 第四に、固定資産への社会的投資額には有形固定資産の増加分のみが含まれ、総固定資本形成には有形固定資産の増加分と、鉱物探査やコンピューターソフトウェアなどの無形固定資産の増加分が含まれる。 　不動産開発投資は、社会的固定資産投資の重要な一部であると同時に、総固定資本形成の重要な算定基礎であるが、不動産開発投資と総固定資本形成との間には、器量の範囲に二つの大きな違いがある。 第一に、不動産開発投資には土地や古い建物の取得費が含まれるが、総固定資本形成にはこの部分が含まれないこと、第二に、不動産開発投資には商業用不動産の付加価値販売が含まれない[9]が、総固定資本形成にはこの部分が含まれることである。 (3) 不動産開発投資の経済成長への直接貢献 　固定資産投資全体に占める不動産開発投資の割合は、1987年以降、全体として変動的な上昇傾向を示しており、1987年の3.95％から2020年には26.83％まで上昇している（図表4）。 社会的固定資産投資の伸びに対する不動産開発投資の伸びの寄与率[10]は、変動、安定、変動の過程を経てきた。1987年から1999年の変動はより激しく、寄与率が最も低かったのは1990年の-18.48％であり、最も高かったのは1999年の33.76％に達した。 2008年以降、拠出率は再び比較的大きく変動しており、特に2018年と2019年の拠出率はまず235.88%まで上昇し、その後-14.07%まで低下した。 　上記の不動産開発投資、全社会固定資産投資、総固定資本形成の関係を踏まえ、本稿では、支出法GDPにおける総固定資本形成のGDP成長率への寄与度を通じて、不動産開発投資の国民経済成長への寄与度を推定する。 不動産開発投資に占める土地取得費の割合は、社会全体の固定資産投資に占める土地取得費の割合よりもはるかに大きく、土地取得費は総固定資本形成に算入することができないため、社会全体の固定資産投資に占める不動産開発投資の割合をそのまま推計に用い、土地取得費を除外しなければ、支出法GDPにおける不動産開発投資によって形成される総固定資本形成の割合を過大評価することは明らかであり、国民経済の成長に対する総固定資本形成の寄与を過大評価または過小評価することになる。 　支出法GDPに占める不動産開発投資による総固定資本形成の割合のため、不動産開発投資のGDP成長への寄与を過大評価または過小評価する。 そこで本稿では、「支出法GDPに占める総固定資本形成の割合」と「社会全体の固定資産投資に占める土地取得費控除後の不動産開発投資の割合」を用いて、不動産開発投資が形成する支出法GDPに占める総固定資本形成の割合を推計する。 　 支出法では、総固定資本形成が GDP に占める割合を算出し、「総固定資本形成の GDP 成 長に対する寄与率」と「土地取得費控除後の全固定資産投資に占める土地取得費控除後の不動産 開発投資の割合」を用いて、土地取得費控除後の全固定資産投資に占める不動産開発投資の 割合を推計する。 "を用いて、GDP成長率に対する不動産開発投資の寄与率を導出した。 　2002年から2009年にかけて、不動産開発投資がGDPに占める総固定資本形成の割合は5.3％から6.07％へと徐々に上昇し、2010年から2013年にかけては7％を超えた。 2002年から2020年にかけて、支出方式によるGDP成長率に対する不動産開発投資の寄与度は相対的に変動が大きくなっている。2009年には、金融危機後の投資刺激政策により、GDP成長率に対する不動産開発投資の寄与度は13.08％に達した； 近年、不動産開発投資のGDP成長への寄与率は基本的に6.5～7.5％程度で安定している。 2.不動産開発投資の経済成長への間接的貢献の測定 　不動産産業は、長い産業連鎖と多くの関連産業という特徴を持っている。 一方では、不動産開発活動は建設業の生産活動と不可分であり、不動産開発のプロセスは、大量の建設資材の直接消費を通じて、セメント、鉄鋼、ガラス、金物、窯業、化学など多くの製造業の発展を牽引し、他方では、住宅関連の消費活動は、家電製品、家具、家庭用繊維製品などの製造業の発展を促進する。 さらに、不動産の開発・販売は、物流や金融などの第三次産業にも強いプル効果をもたらす。 このように、不動産産業が経済発展に与える影響を科学的に評価するためには、不動産産業が他産業を引っ張ることによるGDPへの間接的な寄与を考慮する必要がある。 (1) 産業連関モデルの構築 　産業連関モデルは、複雑な産業連関と連関メカニズムを通じて、投資がどのように経済発展をもたらすかを研究する強力なツールであり、その数式は以下の通りである： 　AX+Y=X （式1） 　ここで、総生産の列ベクトル、最終製品の列ベクトル、直接消費係数行列である。 　∆X=(I-A)^(-1) ∆Y (式2) 　∆GDP＝〖A_v（I-A）〗^（-1）∆Y（式3） 　さらに、引き抜かれた海外生産高を差し引くと（つまり輸入分を差し引くと）、次のようになる： 　∆X=〖[I-(I-M_302)A]̂〗^(-1)∆Y (式4) 　∆GDP=〖A_v[I-(I-M_302)A]^(-1) (I-M ̂)∆Y (式5) (2) 不動産開発投資の経済成長への間接的寄与 　中国は5年ごとに産業連関表ベンチマーク表とともに産業連関調査を実施している。 本稿では、上記で構築した産業連関モデルと最新の2017年の149分野の産業連関表ベンチマーク表に基づいて、不動産開発投資の経済成長への間接的な寄与度を測定する。 　2020年、2019年、2018年、2017年の中国における不動産開発投資の完成額は、それぞれ141兆442億9500万元、132兆194億2600万元、120兆263億5100万元、1兆097兆9853億元であった。 不動産開発投資には、建設・設置工事、設備・器具の購入、その他の費用が含まれる。 このうち、建設・据付工事投資と設備・工事・器具の取得投資の大部分は固定資本を形成することができ、その他の費用は主に土地取得費、旧建物取得費など直接固定資本を形成することができない費用であるため、控除される。 　2020年、2019年、2018年、2017年のその他の費用は、それぞれ52,245.27億元、48,518.27億元、42,769.68億元、2,967.13億元であった。 2967.13億元で、その他の費用を差し引いた完成不動産開発投資はそれぞれ89197.68億元、83675.99億元、77493.83億元、80128.4億元である。 不動産開発投資からその他の費用を差し引いた額を（5）式に代入すると、2020年、2019年、2018年、2017年の各産業の付加価値に対する不動産開発投資の引き上げ効果が得られる。 　その結果、2020年には、不動産開発投資が全関連産業の付加価値額を合計して75億1,729万7,000元に達し、同年のGDPの7.4％を占めることが分かった。 具体的には、2020年、不動産開発投資は第一次産業、第二次産業、第三次産業の付加価値をそれぞれ4124.58億元、4644.48億元、24599.91億元に引き上げ、同年の付加価値の5.3％、12.09％、4.44％を占める。 2020年、不動産開発投資は建設業の付加価値72億9957万4000元を牽引し、同年の建設業の付加価値の30.48％を占めた。 　第三に、不動産と関連産業が雇用を引っ張っている。 (一）非競争的産業連関モデルの構築 (Ⅱ)不動産業と関連産業による直接・間接雇用の引き合い (ii) 不動産産業と関連産業による雇用の直接・間接的引き込み 　計算の結果、各産業が雇用を引っ張る効果の大きさは、各産業の特性によって決まることが分かった。 完全非農業的雇用係数と直接非農業的雇用係数を見ると、各産業の雇用牽引力はかなり異なる（図表5）。 　不動産と密接に関連する3業種（建設業、不動産業、金融業）のうち、最も雇用吸引力が大きいのは建設業である。 建設業の総生産高が1億元増加するごとに、各産業で雇用される計635人を引っ張ることができ、うち262人が直接雇用される（図5）。 建設業が間接的に引っ張っている雇用は主に製造業に集中しており、建設業の総生産高1億元が間接的に製造業の雇用130人を引っ張っている（表5）。 金融業は第2位の雇用引き抜き力を持ち、金融業の総生産高1億元につき、511人（うち直接雇用270人）を各産業の雇用に引き込むことができる。 不動産業自体の雇用牽引力は大きくないが、不動産業は総生産1億元増えるごとに、各産業の雇用を合計351人引っ張ることができ、そのうち直接雇用212人を引っ張る。 四、不動産投資の減少がマクロ経済に与える影響の推計 　不動産業界は典型的な資本集約型産業であり、資本需要が大きく、投資サイクルが長いなどの特徴があるため、資金調達は不動産業界の発展における重要なリンクであるだけでなく、不動産開発への投資に影響を与える主な要因である。 調査の結果、不動産開発資金源の伸び率と同時期の不動産開発投資の伸び率、半年遅れの不動産開発投資の伸び率との相関係数はそれぞれ0.73、0.81であり、不動産資金調達と投資との間には高い相関関係があり、不動産資金源は当期の不動産開発投資に影響を与えるだけでなく、半年後の不動産開発投資にも大きな影響を与えることがわかった（図表6）。 　資金源泉の観点から見ると、不動産企業の資金源泉のうち、売上預り金、期限前返済、個人向け住宅ローン等の売上返戻金が最も多く、約50％を占めている（図表7）。 2021 年以降、「三本の赤線」と「不動産融資集中管理」の政策の下で、不動産企業は外部か らの資金調達が難しくなっている。 2021年以降、「三本の赤線」、「不動産融資集中管理」などの政策の下で、不動産企業の外部資金調達難が増加し、第3四半期以降の不動産市場が引き続き弱含みで推移していることに加え、ベースとなる要因も重なり、不動産開発資金源の伸び率は引き続き鈍化し、不動産開発投資への影響は2022年上半期も引き続き現れる。 2021年の不動産開発投資成長率は6％前後、悲観シナリオでは2.5％前後、中立シナリオでは4％前後、楽観シナリオでは5.5％前後と予想される。 　従って、悲観シナリオ、中立シナリオ、楽観シナリオでは、2022年の不動産開発投資完成額はそれぞれ1,536億7,777万元、1,559億2,671万元、1,581億7,555万元となり、その他の費用（2020年の不動産開発投資に占めるその他の費用の割合36.94％に応じて控除）を差し引くと、9,690億9,200万元、9,832億7,338万元、9,774億5,700万元となる。 99745.57億元となる。 産業連関モデルによると、悲観シナリオ、中立シナリオ、楽観シナリオの場合、2022年の不動産投資はGDPをそれぞれ81672億元、82867.2億元、84062.4億元引き上げることができる。 悲観シナリオと中立シナリオでは、2022年のGDP成長率をそれぞれ0.18％ポイントと0.07％ポイント引き下げ、楽観シナリオではGDP成長率を約0.05％ポイント引き上げることになる[12]（表6）。 V. 研究の結論と政策提言 　本稿は、不動産が現在も中国の経済成長と雇用確保において重要な役割を果たしていることを明らかにした。 不動産産業の付加価値は、生産の観点からはGDPに占める割合は高くないが、需要の観点からは、不動産消費と不動産投資が支出方式のGDP成長に大きく寄与している。 現在、不動産消費は支出法GDPの約7％を占め、支出法GDP成長率に約7～8％程度寄与している。 　不動産開発投資の支出方式GDP成長率への直接寄与率は約7％であり、不動産産業は長い連鎖と多くの関連産業の特徴を持つため、不動産開発投資は他産業の付加価値を間接的に引っ張る効果が強い。2020年、不動産開発投資は間接的に約7.5兆元のGDPを引っ張り、これは2020年のGDPの約7.4％を占める。 また、不動産業自体の雇用牽引力は大きくないが、密接に関連する建設業や金融業の雇用牽引力は強い。 したがって、不動産規制に関する短期的な政策立案であれ、長期的な政策立案であれ、不動産産業がマクロ経済に与える影響を十分に考慮する必要がある。 　短期的には、現在の流行が再発し続け、経済自体がより大きな下降圧力下にあり、短期的には不動産投資の急速な減少を防ぐために、不動産市場の相対的な安定性を維持することは、経済の安定化のために非常に重要である。 提案：第一に、「投機なき住宅」という一般的な基調を堅持しつつ、「安定した地価、安定した住宅価格、安定した期待」をより重視し、安定した不動産市場を維持するための措置を講じる。 第二に、不動産金融政策の微調整を推進し、供給側が不動産企業の合理的な資金調達をサポートし、不動産企業の資金調達環境が徐々に暖まるように導くことである。 第三に、地域の実情に応じた関連政策を積極的に導入し、一部地域の不動産市場の信認を回復させ、住宅価格の安定をコントロールすることを基本に、安定的な不動産販売・投資を促進する。 　中長期的に見れば、一人当たりの居住空間から見ても、新たな都市化の観点から見ても、中国の不動産は今後も健全な発展の余地がある。 しかし、今後の不動産の発展は、過去のバブルや金融リスクを発生させる古い道を断固として避け、住宅制度、固定資産税、相続税などの関連税制の改革などを通じて、不動産の居住財産への回帰を促進し、実体経済を活性化させる不動産の機能をよりよく発揮させ、業界の健全な発展を実現すべきである。 　提案：第一に、固定資産税の試行拡大を着実に推進し、相続税を積極的に研究し、市場の期待の変化を導き、不動産が徐々に居住用財産に戻るようにする。 　 第二に、不動産開発における差異や不均衡を緩和し、住民の合理的な住宅ニーズをよりよく満たすことに注力する。 　地域の不動産発展の構造的な差異を考慮し、地域の状況に合わせた政策を行い、不動産価格と地域の経済発展や住民の所得とのマッチングを促進する。 同時に、共有財産権住宅や価格制限住宅などの各種保護住宅建設への投資を増やし、より多くの住宅保護方式を柔軟に革新し、住民の合理的な住宅ニーズを満たす。 [1] 定価は1978年を基準として算出。 [2] データが入手できないため、本稿の不動産消費の推計には、居住者の消費支出に含まれる家庭用設備、商品、サービスへの支出は含まれていない。 [3] 2013年以降、国家統計局（NBS）は都市と農村の家計収支と生活状況の統合調査を実施しており、2013年以降のデータはそこから得られたものである。 調査範囲、調査方法、指標の質は、2013年以前の都市部と農村部の家計調査とは異なっている。 したがって、本稿における消費関連データの分析は2013年から開始する。 [4] 家屋には、住宅、工場、倉庫、ホテル、民宿、リゾート施設、事務所、オフィスビルなどが含まれる。 [5]付帯サービス施設とは、不動産のマスタープランを完成させるために建設される区域内の道路や、商業施設の質を向上させるために建設される緑地やその他の必要な施設を指す。 [土地造成工事とは、電気、道路、暖房、ガス、給水、排水、通信、整地などのインフラ工事を含む予備工事を指す。 [土地取得投資とは、不動産開発企業が様々な手段（「入札・競売」、「交付」、「割当」など）を用いて土地使用権を取得するために支払う費用を指す。） (8)建設工事とは、各種家屋・建物の建設工事をいい、据付工事とは、各種設備・機器の据付工事をいい、据付機器自体の価額は含まれない。設備・機器購入費とは、固定資産の基準に合わせて購入または自作した設備・工具・器具の価額をいい、その他の費用とは、上記の構成要素以外の費用で、固定資産の建設・購入に要したことが明らかなものをいい、以下のものが含まれる。 土地取得費。 [商業用不動産の売却価額と商業用不動産への投資原価との差額。 [不動産開発投資の社会全体の固定資産投資の伸びに対する寄与率＝（当期の不動産開発投資-前期の不動産開発投資）÷（当期の社会全体の固定資産投資-前期の社会全体の固定資産投資）*100％。 [国内最終消費（輸出列ベクトルを除く）は、国内製品の最終消費と輸入製品の最終消費に分解される。 [12]2021年と2022年のGDP成長率はそれぞれ8.1%と5%で計算され、GDPデフレーター(1978=100)は2021年が4100、2022年が4300である。 (著者：中国銀行研究院周景通、葉銀丹） (本稿の著者紹介：中国銀行本店レベル1部。 研究分野は世界経済、国際金融、マクロ経済・政策、金融市場、銀行発展など。）